達(dá)州市人民政府關(guān)于印發(fā)達(dá)州市中心城區(qū)儲(chǔ)備土地前期開發(fā)實(shí)施意見的通知

?各縣、市、區(qū)人民政府，達(dá)州經(jīng)開區(qū)管委會(huì)，市級(jí)有關(guān)部門：

《達(dá)州市中心城區(qū)儲(chǔ)備土地前期開發(fā)實(shí)施意見》已經(jīng)市人民政府第42次常務(wù)會(huì)議通過(guò)，現(xiàn)印發(fā)你們，請(qǐng)認(rèn)真實(shí)施。

達(dá)州市人民政府         

2013年7月11日

達(dá)州市中心城區(qū)儲(chǔ)備土地前期開發(fā)實(shí)施意見

為加強(qiáng)市中心城區(qū)土地儲(chǔ)備管理，規(guī)范儲(chǔ)備土地前期開發(fā)行為，充分挖掘土地增值潛力，實(shí)現(xiàn)土地增值效應(yīng)，確保儲(chǔ)備土地以“凈地”方式及時(shí)投放市場(chǎng)，根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》（國(guó)發(fā)〔2008〕3號(hào)）、《國(guó)土資源部財(cái)政部中國(guó)人民銀行印發(fā)〈土地儲(chǔ)備管理辦法〉的通知》（國(guó)土資發(fā)〔2007〕277號(hào)）、《財(cái)政部國(guó)土資源部中國(guó)人民銀行關(guān)于印發(fā)〈國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理辦法〉的通知》（財(cái)綜〔2006〕68號(hào)）、《國(guó)土資源部財(cái)政部中國(guó)人民銀行中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于加強(qiáng)土地儲(chǔ)備與融資管理的通知》（國(guó)土資發(fā)〔2012〕162號(hào)）、《四川省國(guó)土資源廳四川省財(cái)政廳四川省監(jiān)察廳四川省審計(jì)廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》（川國(guó)土資發(fā)〔2011〕36號(hào)）等規(guī)定，結(jié)合達(dá)州實(shí)際，制定本實(shí)施意見。

一、儲(chǔ)備土地前期開發(fā)工作內(nèi)容

儲(chǔ)備土地前期開發(fā)，是指對(duì)儲(chǔ)備土地先行完成土地征收補(bǔ)償和拆遷安置，再實(shí)施通道路、通上下水、通民用電、通天然氣、通訊及場(chǎng)地平整等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，使之具備達(dá)到“凈地”供應(yīng)條件的行為。

二、儲(chǔ)備土地前期開發(fā)原則、運(yùn)作模式

（一）原則。儲(chǔ)備土地前期開發(fā)堅(jiān)持政府主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、效益優(yōu)先、滾動(dòng)發(fā)展、整體聯(lián)動(dòng)、確保效果的原則。

（二）運(yùn)作模式。儲(chǔ)備土地前期開發(fā)實(shí)行市政府組織領(lǐng)導(dǎo)，市國(guó)土資源局牽頭，列入名錄的市本級(jí)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)（以下簡(jiǎn)稱“土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)”）作為開發(fā)主體具體組織實(shí)施，相關(guān)部門支持配合的運(yùn)作模式。

三、儲(chǔ)備土地前期開發(fā)職責(zé)分工

（一）市國(guó)土資源局負(fù)責(zé)搭建土地儲(chǔ)備融資平臺(tái)，組織編制儲(chǔ)備土地前期開發(fā)計(jì)劃和實(shí)施方案（含資金籌措、使用計(jì)劃），依批準(zhǔn)的方案實(shí)施申貸銀行資金或引進(jìn)社會(huì)資金；負(fù)責(zé)土地前期開發(fā)項(xiàng)目申報(bào)立項(xiàng)、組織實(shí)施和竣工驗(yàn)收，對(duì)項(xiàng)目資金實(shí)施管理等工作。

（二）市財(cái)政局負(fù)責(zé)儲(chǔ)備土地前期開發(fā)項(xiàng)目融資涉及財(cái)政資料的提供，將貸款本息納入財(cái)政年度預(yù)算償還，將社會(huì)投資本金和投資回報(bào)納入土地出讓收支預(yù)算償還；對(duì)土地前期開發(fā)項(xiàng)目預(yù)算投資額進(jìn)行評(píng)審，會(huì)同有關(guān)部門對(duì)施工過(guò)程中的設(shè)計(jì)和工程量變更、新增工程價(jià)款結(jié)算進(jìn)行評(píng)審認(rèn)定，評(píng)審批復(fù)竣工結(jié)算報(bào)告。

（三）市發(fā)改委負(fù)責(zé)儲(chǔ)備土地前期開發(fā)的項(xiàng)目建議書、可行性研究報(bào)告、年度投資計(jì)劃和概算的審批，招標(biāo)方案的核準(zhǔn)、比選方案的備案，監(jiān)督檢查儲(chǔ)備土地前期開發(fā)項(xiàng)目計(jì)劃執(zhí)行情況，并向市政府報(bào)告。

（四）市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局負(fù)責(zé)提供儲(chǔ)備土地前期開發(fā)宗地和擬抵押地塊控制性詳細(xì)規(guī)劃、修建性詳細(xì)規(guī)劃文本、圖件等相關(guān)資料。

（五）市監(jiān)察局負(fù)責(zé)對(duì)土地前期開發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督。

（六）市審計(jì)局負(fù)責(zé)對(duì)土地前期開發(fā)工作實(shí)施全過(guò)程審計(jì)監(jiān)督。

（七）人民銀行達(dá)州市中心支行負(fù)責(zé)對(duì)各金融機(jī)構(gòu)有關(guān)土地前期開發(fā)項(xiàng)目貸款進(jìn)行政策指導(dǎo)。

（八）市交通運(yùn)輸、水務(wù)、環(huán)保、市政等相關(guān)部門按照各自職責(zé)，做好相應(yīng)工作。

四、儲(chǔ)備土地前期開發(fā)資金籌集

土地前期開發(fā)資金籌集堅(jiān)持以土地前期開發(fā)項(xiàng)目搭建土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)融資平臺(tái)，利用銀行貸款或者吸引社會(huì)資金參與土地前期開發(fā)，以供地后的土地收益優(yōu)先償還，實(shí)現(xiàn)土地儲(chǔ)備、開發(fā)、出讓的良性循環(huán)。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的融資管理嚴(yán)格按照《國(guó)土資源部財(cái)政部中國(guó)人民銀行中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于加強(qiáng)土地儲(chǔ)備與融資管理的通知》（國(guó)土資發(fā)〔2012〕162號(hào)）等文件執(zhí)行。

（一）申請(qǐng)銀行貸款

儲(chǔ)備土地前期開發(fā)貸款，納入地方政府性債務(wù)統(tǒng)一管理，執(zhí)行地方政府性債務(wù)管理的統(tǒng)一政策。根據(jù)當(dāng)年度省財(cái)政廳核定的融資規(guī)模，經(jīng)市政府批復(fù)同意，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)承貸，貸款資金封閉運(yùn)行，納入年度財(cái)政預(yù)算償還。

1．市財(cái)政局會(huì)同市國(guó)土資源局、人民銀行達(dá)州市中心支行，根據(jù)年度土地儲(chǔ)備計(jì)劃，核定土地儲(chǔ)備融資規(guī)模，報(bào)市政府審核后，上報(bào)省財(cái)政廳核準(zhǔn)并獲取年度融資規(guī)模控制卡。

2．市國(guó)土資源局組織土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)根據(jù)年度融資規(guī)?？刂瓶ㄖ忻鞔_的年度可融資規(guī)模，編制土地前期開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施方案（含融資工作方案），報(bào)市政府批復(fù)。

3．土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)完成土地前期開發(fā)項(xiàng)目建議書、可研、水保、環(huán)評(píng)等文件資料，落實(shí)項(xiàng)目貸款抵押物。

4．市政府報(bào)告市人大常委會(huì)同意將項(xiàng)目貸款本息納入財(cái)政年度預(yù)算償還。

5．市財(cái)政局根據(jù)市政府批準(zhǔn)的項(xiàng)目貸款資金償還計(jì)劃，向土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)出具貸款本息納入財(cái)政年度預(yù)算的文件，并根據(jù)貸款銀行要求，全力支持土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款。

6．土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)持相關(guān)文件和融資規(guī)?？刂瓶ㄉ暾?qǐng)貸款，經(jīng)批準(zhǔn)后與貸款銀行簽訂貸款合同和抵押合同，辦理抵押登記，并將貸款合同送市財(cái)政局備案。

（二）引入社會(huì)資金

市政府授權(quán)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)采取市場(chǎng)化運(yùn)作的方式引進(jìn)社會(huì)資金參與土地前期開發(fā)。

1．土地前期開發(fā)項(xiàng)目吸引社會(huì)資金投資的，投資人獲取固定投資收益（本金不計(jì)息），投資年收益原則控制在投資額的20%以內(nèi)，具體項(xiàng)目投資收益比例上限由市政府在批準(zhǔn)項(xiàng)目實(shí)施方案時(shí)予以明確。

2．市國(guó)土資源局組織土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)編制土地前期開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施方案（含招商公告、投資合同），報(bào)市政府批復(fù)。

3．土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)根據(jù)批準(zhǔn)的項(xiàng)目實(shí)施方案發(fā)布招商公告，通過(guò)公開招標(biāo)或比選的方式確定投資人，以投資收益比例報(bào)價(jià)最低的意向投資人為最終投資人。國(guó)家、省規(guī)定必須采取公開招標(biāo)的，不能以比選方式取代招標(biāo)。

4．土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)經(jīng)市政府授權(quán)委托后，與投資人簽訂投資合同，市國(guó)土資源局與市財(cái)政局共同監(jiān)督執(zhí)行。

五、儲(chǔ)備土地前期開發(fā)資金使用監(jiān)管

土地前期開發(fā)項(xiàng)目資金嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家、省、市關(guān)于政府性投資項(xiàng)目資金監(jiān)管的有關(guān)規(guī)定，實(shí)行封閉式管理，?？顚Ｓ?，獨(dú)立核算，嚴(yán)格預(yù)算管理，任何單位和個(gè)人不得超支出范圍和標(biāo)準(zhǔn)開支，更不得截留、擠占和挪用項(xiàng)目資金。

（一）申請(qǐng)銀行貸款的，由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)在貸款銀行開設(shè)賬戶，貸款銀行、市財(cái)政局和土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)共同監(jiān)管該賬戶。其資金使用由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)根據(jù)預(yù)算提出用款計(jì)劃，市財(cái)政局與市國(guó)土資源局共同審核，報(bào)市政府批準(zhǔn)后送貸款銀行予以支取。未經(jīng)市財(cái)政局、市國(guó)土資源局審核和市政府同意，不能支取該賬戶資金。

（二）引入社會(huì)資金的，投資人應(yīng)按投資合同約定，將資金按時(shí)足額劃入土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)和市財(cái)政局共同開設(shè)的專用賬戶。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)和市財(cái)政局共同監(jiān)管該賬戶，未經(jīng)市政府同意，不能支取該賬戶資金。投資人享有對(duì)項(xiàng)目開發(fā)資金使用的監(jiān)督權(quán)、對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作的知情權(quán)，并可根據(jù)工作需要查詢資金使用情況，具體條款在投資合同中約定。

（三）項(xiàng)目竣工后，實(shí)行項(xiàng)目資金竣工結(jié)算，由市財(cái)政局組織評(píng)審后批復(fù)。

（四）市審計(jì)局對(duì)項(xiàng)目工程竣工決算進(jìn)行審計(jì)。

六、儲(chǔ)備土地前期開發(fā)資金償還

（一）土地前期開發(fā)項(xiàng)目貸款本息納入財(cái)政年度預(yù)算償還，社會(huì)投資本金及投資回報(bào)納入土地出讓收支預(yù)算償還。

（二）市財(cái)政局根據(jù)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)與貸款銀行簽訂的貸款協(xié)議或與投資人簽訂的投資合同，統(tǒng)籌預(yù)算年度還款資金。

（三）完成前期開發(fā)的土地，優(yōu)先推向市場(chǎng)供應(yīng)，供應(yīng)后的土地價(jià)款由市財(cái)政局優(yōu)先償還土地前期開發(fā)費(fèi)用。該項(xiàng)償還費(fèi)用由市財(cái)政局和市國(guó)土資源局審核并報(bào)市政府批準(zhǔn)后支出。

土地儲(chǔ)備開發(fā)費(fèi)用包括：征地、拆遷補(bǔ)償費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)；收購(gòu)、收回和置換過(guò)程中發(fā)生的有關(guān)補(bǔ)償費(fèi)用；市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費(fèi)用；招標(biāo)、拍賣、掛牌交易中發(fā)生的費(fèi)用；貸款利息；土地儲(chǔ)備開發(fā)供應(yīng)過(guò)程中發(fā)生的審計(jì)、律師、工程監(jiān)理等費(fèi)用。

七、儲(chǔ)備土地前期開發(fā)工作程序

（一）土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)編制儲(chǔ)備土地前期開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施方案。方案內(nèi)容主要包括待儲(chǔ)備開發(fā)地塊的范圍、土地面積、控規(guī)條件、地上物狀況、開發(fā)成本、土地收益、開發(fā)計(jì)劃、實(shí)施方式、資金來(lái)源和還款方式等。

（二）根據(jù)批準(zhǔn)的實(shí)施方案籌措資金。以銀行貸款解決資金的，由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)向銀行申請(qǐng)貸款；以引資解決資金的，由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)根據(jù)批準(zhǔn)的項(xiàng)目實(shí)施方案引進(jìn)社會(huì)資金，簽訂投資合同，確定合作開發(fā)投資人。

（三）土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)完成土地前期開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)等手續(xù)及工程設(shè)計(jì)（含工程概算、預(yù)算），經(jīng)市國(guó)土資源局審核后，報(bào)市財(cái)政局評(píng)審批復(fù)項(xiàng)目工程預(yù)算。

（四）土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)按照國(guó)家、省、市有關(guān)規(guī)定開展招投標(biāo)工作。

（五）儲(chǔ)備土地前期開發(fā)完成后，由市國(guó)土資源局組織有關(guān)部門對(duì)儲(chǔ)備土地前期開發(fā)工作進(jìn)行驗(yàn)收。

（六）土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)編制工程項(xiàng)目竣工決算，送市財(cái)政局審批，并報(bào)市審計(jì)局進(jìn)行審計(jì)。

（七）完成前期開發(fā)的儲(chǔ)備土地，由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)在網(wǎng)站上進(jìn)行公告，接受用地單位預(yù)申請(qǐng)，預(yù)熱土地一級(jí)市場(chǎng)，并及時(shí)入市供應(yīng)。

八、儲(chǔ)備土地前期開發(fā)收益分配

（一）儲(chǔ)備土地前期開發(fā)完成后推向市場(chǎng)供應(yīng)的，市財(cái)政局按出讓價(jià)款的5％計(jì)提國(guó)有土地收益基金，用于土地收購(gòu)儲(chǔ)備。

（二）市財(cái)政局足額保障土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)貸款所需工作經(jīng)費(fèi)和引入社會(huì)資金項(xiàng)目的前期工作經(jīng)費(fèi)。

九、經(jīng)市政府批準(zhǔn)，市屬國(guó)有獨(dú)資公司可依法實(shí)施與土地前期開發(fā)有關(guān)的城市基礎(chǔ)設(shè)施和市政建設(shè)項(xiàng)目，其資金籌集、項(xiàng)目實(shí)施、管理按相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

十、各縣（市、區(qū)）儲(chǔ)備土地前期開發(fā)可參照此文件執(zhí)行。

十一、本實(shí)施意見自印發(fā)之日起執(zhí)行，原《達(dá)州市人民政府關(guān)于印發(fā)〈達(dá)州市中心城區(qū)儲(chǔ)備土地前期開發(fā)實(shí)施意見〉的通知》（達(dá)市府發(fā)〔2010〕15號(hào)）同時(shí)廢止。