達州市人民政府關(guān)于印發(fā)達州市中心城區(qū)儲備土地前期開發(fā)實施意見的通知

各縣、市、區(qū)人民政府，達州經(jīng)開區(qū)管委會，市級有關(guān)部門：

《達州市中心城區(qū)儲備土地前期開發(fā)實施意見》已經(jīng)市人民政府第42次常務(wù)會議通過，現(xiàn)印發(fā)你們，請認(rèn)真實施。

達州市人民政府         

2013年7月11日

達州市中心城區(qū)儲備土地前期開發(fā)實施意見

為加強市中心城區(qū)土地儲備管理，規(guī)范儲備土地前期開發(fā)行為，充分挖掘土地增值潛力，實現(xiàn)土地增值效應(yīng)，確保儲備土地以“凈地”方式及時投放市場，根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知》（國發(fā)〔2008〕3號）、《國土資源部財政部中國人民銀行印發(fā)〈土地儲備管理辦法〉的通知》（國土資發(fā)〔2007〕277號）、《財政部國土資源部中國人民銀行關(guān)于印發(fā)〈國有土地使用權(quán)出讓收支管理辦法〉的通知》（財綜〔2006〕68號）、《國土資源部財政部中國人民銀行中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于加強土地儲備與融資管理的通知》（國土資發(fā)〔2012〕162號）、《四川省國土資源廳四川省財政廳四川省監(jiān)察廳四川省審計廳關(guān)于進一步加強國有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》（川國土資發(fā)〔2011〕36號）等規(guī)定，結(jié)合達州實際，制定本實施意見。

一、儲備土地前期開發(fā)工作內(nèi)容

儲備土地前期開發(fā)，是指對儲備土地先行完成土地征收補償和拆遷安置，再實施通道路、通上下水、通民用電、通天然氣、通訊及場地平整等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，使之具備達到“凈地”供應(yīng)條件的行為。

二、儲備土地前期開發(fā)原則、運作模式

（一）原則。儲備土地前期開發(fā)堅持政府主導(dǎo)、市場運作、效益優(yōu)先、滾動發(fā)展、整體聯(lián)動、確保效果的原則。

（二）運作模式。儲備土地前期開發(fā)實行市政府組織領(lǐng)導(dǎo)，市國土資源局牽頭，列入名錄的市本級土地儲備機構(gòu)（以下簡稱“土地儲備機構(gòu)”）作為開發(fā)主體具體組織實施，相關(guān)部門支持配合的運作模式。

三、儲備土地前期開發(fā)職責(zé)分工

（一）市國土資源局負(fù)責(zé)搭建土地儲備融資平臺，組織編制儲備土地前期開發(fā)計劃和實施方案（含資金籌措、使用計劃），依批準(zhǔn)的方案實施申貸銀行資金或引進社會資金；負(fù)責(zé)土地前期開發(fā)項目申報立項、組織實施和竣工驗收，對項目資金實施管理等工作。

（二）市財政局負(fù)責(zé)儲備土地前期開發(fā)項目融資涉及財政資料的提供，將貸款本息納入財政年度預(yù)算償還，將社會投資本金和投資回報納入土地出讓收支預(yù)算償還；對土地前期開發(fā)項目預(yù)算投資額進行評審，會同有關(guān)部門對施工過程中的設(shè)計和工程量變更、新增工程價款結(jié)算進行評審認(rèn)定，評審批復(fù)竣工結(jié)算報告。

（三）市發(fā)改委負(fù)責(zé)儲備土地前期開發(fā)的項目建議書、可行性研究報告、年度投資計劃和概算的審批，招標(biāo)方案的核準(zhǔn)、比選方案的備案，監(jiān)督檢查儲備土地前期開發(fā)項目計劃執(zhí)行情況，并向市政府報告。

（四）市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局負(fù)責(zé)提供儲備土地前期開發(fā)宗地和擬抵押地塊控制性詳細(xì)規(guī)劃、修建性詳細(xì)規(guī)劃文本、圖件等相關(guān)資料。

（五）市監(jiān)察局負(fù)責(zé)對土地前期開發(fā)項目全過程進行監(jiān)督。

（六）市審計局負(fù)責(zé)對土地前期開發(fā)工作實施全過程審計監(jiān)督。

（七）人民銀行達州市中心支行負(fù)責(zé)對各金融機構(gòu)有關(guān)土地前期開發(fā)項目貸款進行政策指導(dǎo)。

（八）市交通運輸、水務(wù)、環(huán)保、市政等相關(guān)部門按照各自職責(zé)，做好相應(yīng)工作。

四、儲備土地前期開發(fā)資金籌集

土地前期開發(fā)資金籌集堅持以土地前期開發(fā)項目搭建土地儲備機構(gòu)融資平臺，利用銀行貸款或者吸引社會資金參與土地前期開發(fā)，以供地后的土地收益優(yōu)先償還，實現(xiàn)土地儲備、開發(fā)、出讓的良性循環(huán)。土地儲備機構(gòu)的融資管理嚴(yán)格按照《國土資源部財政部中國人民銀行中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于加強土地儲備與融資管理的通知》（國土資發(fā)〔2012〕162號）等文件執(zhí)行。

（一）申請銀行貸款

儲備土地前期開發(fā)貸款，納入地方政府性債務(wù)統(tǒng)一管理，執(zhí)行地方政府性債務(wù)管理的統(tǒng)一政策。根據(jù)當(dāng)年度省財政廳核定的融資規(guī)模，經(jīng)市政府批復(fù)同意，土地儲備機構(gòu)承貸，貸款資金封閉運行，納入年度財政預(yù)算償還。

1．市財政局會同市國土資源局、人民銀行達州市中心支行，根據(jù)年度土地儲備計劃，核定土地儲備融資規(guī)模，報市政府審核后，上報省財政廳核準(zhǔn)并獲取年度融資規(guī)模控制卡。

2．市國土資源局組織土地儲備機構(gòu)根據(jù)年度融資規(guī)模控制卡中明確的年度可融資規(guī)模，編制土地前期開發(fā)項目實施方案（含融資工作方案），報市政府批復(fù)。

3．土地儲備機構(gòu)完成土地前期開發(fā)項目建議書、可研、水保、環(huán)評等文件資料，落實項目貸款抵押物。

4．市政府報告市人大常委會同意將項目貸款本息納入財政年度預(yù)算償還。

5．市財政局根據(jù)市政府批準(zhǔn)的項目貸款資金償還計劃，向土地儲備機構(gòu)出具貸款本息納入財政年度預(yù)算的文件，并根據(jù)貸款銀行要求，全力支持土地儲備機構(gòu)申請貸款。

6．土地儲備機構(gòu)持相關(guān)文件和融資規(guī)模控制卡申請貸款，經(jīng)批準(zhǔn)后與貸款銀行簽訂貸款合同和抵押合同，辦理抵押登記，并將貸款合同送市財政局備案。

（二）引入社會資金

市政府授權(quán)土地儲備機構(gòu)采取市場化運作的方式引進社會資金參與土地前期開發(fā)。

1．土地前期開發(fā)項目吸引社會資金投資的，投資人獲取固定投資收益（本金不計息），投資年收益原則控制在投資額的20%以內(nèi)，具體項目投資收益比例上限由市政府在批準(zhǔn)項目實施方案時予以明確。

2．市國土資源局組織土地儲備機構(gòu)編制土地前期開發(fā)項目實施方案（含招商公告、投資合同），報市政府批復(fù)。

3．土地儲備機構(gòu)根據(jù)批準(zhǔn)的項目實施方案發(fā)布招商公告，通過公開招標(biāo)或比選的方式確定投資人，以投資收益比例報價最低的意向投資人為最終投資人。國家、省規(guī)定必須采取公開招標(biāo)的，不能以比選方式取代招標(biāo)。

4．土地儲備機構(gòu)經(jīng)市政府授權(quán)委托后，與投資人簽訂投資合同，市國土資源局與市財政局共同監(jiān)督執(zhí)行。

五、儲備土地前期開發(fā)資金使用監(jiān)管

土地前期開發(fā)項目資金嚴(yán)格執(zhí)行國家、省、市關(guān)于政府性投資項目資金監(jiān)管的有關(guān)規(guī)定，實行封閉式管理，專款專用，獨立核算，嚴(yán)格預(yù)算管理，任何單位和個人不得超支出范圍和標(biāo)準(zhǔn)開支，更不得截留、擠占和挪用項目資金。

（一）申請銀行貸款的，由土地儲備機構(gòu)在貸款銀行開設(shè)賬戶，貸款銀行、市財政局和土地儲備機構(gòu)共同監(jiān)管該賬戶。其資金使用由土地儲備機構(gòu)根據(jù)預(yù)算提出用款計劃，市財政局與市國土資源局共同審核，報市政府批準(zhǔn)后送貸款銀行予以支取。未經(jīng)市財政局、市國土資源局審核和市政府同意，不能支取該賬戶資金。

（二）引入社會資金的，投資人應(yīng)按投資合同約定，將資金按時足額劃入土地儲備機構(gòu)和市財政局共同開設(shè)的專用賬戶。土地儲備機構(gòu)和市財政局共同監(jiān)管該賬戶，未經(jīng)市政府同意，不能支取該賬戶資金。投資人享有對項目開發(fā)資金使用的監(jiān)督權(quán)、對項目運作的知情權(quán)，并可根據(jù)工作需要查詢資金使用情況，具體條款在投資合同中約定。

（三）項目竣工后，實行項目資金竣工結(jié)算，由市財政局組織評審后批復(fù)。

（四）市審計局對項目工程竣工決算進行審計。

六、儲備土地前期開發(fā)資金償還

（一）土地前期開發(fā)項目貸款本息納入財政年度預(yù)算償還，社會投資本金及投資回報納入土地出讓收支預(yù)算償還。

（二）市財政局根據(jù)土地儲備機構(gòu)與貸款銀行簽訂的貸款協(xié)議或與投資人簽訂的投資合同，統(tǒng)籌預(yù)算年度還款資金。

（三）完成前期開發(fā)的土地，優(yōu)先推向市場供應(yīng)，供應(yīng)后的土地價款由市財政局優(yōu)先償還土地前期開發(fā)費用。該項償還費用由市財政局和市國土資源局審核并報市政府批準(zhǔn)后支出。

土地儲備開發(fā)費用包括：征地、拆遷補償費及有關(guān)稅費；收購、收回和置換過程中發(fā)生的有關(guān)補償費用；市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費用；招標(biāo)、拍賣、掛牌交易中發(fā)生的費用；貸款利息；土地儲備開發(fā)供應(yīng)過程中發(fā)生的審計、律師、工程監(jiān)理等費用。

七、儲備土地前期開發(fā)工作程序

（一）土地儲備機構(gòu)編制儲備土地前期開發(fā)項目實施方案。方案內(nèi)容主要包括待儲備開發(fā)地塊的范圍、土地面積、控規(guī)條件、地上物狀況、開發(fā)成本、土地收益、開發(fā)計劃、實施方式、資金來源和還款方式等。

（二）根據(jù)批準(zhǔn)的實施方案籌措資金。以銀行貸款解決資金的，由土地儲備機構(gòu)向銀行申請貸款；以引資解決資金的，由土地儲備機構(gòu)根據(jù)批準(zhǔn)的項目實施方案引進社會資金，簽訂投資合同，確定合作開發(fā)投資人。

（三）土地儲備機構(gòu)完成土地前期開發(fā)項目立項等手續(xù)及工程設(shè)計（含工程概算、預(yù)算），經(jīng)市國土資源局審核后，報市財政局評審批復(fù)項目工程預(yù)算。

（四）土地儲備機構(gòu)按照國家、省、市有關(guān)規(guī)定開展招投標(biāo)工作。

（五）儲備土地前期開發(fā)完成后，由市國土資源局組織有關(guān)部門對儲備土地前期開發(fā)工作進行驗收。

（六）土地儲備機構(gòu)編制工程項目竣工決算，送市財政局審批，并報市審計局進行審計。

（七）完成前期開發(fā)的儲備土地，由土地儲備機構(gòu)在網(wǎng)站上進行公告，接受用地單位預(yù)申請，預(yù)熱土地一級市場，并及時入市供應(yīng)。

八、儲備土地前期開發(fā)收益分配

（一）儲備土地前期開發(fā)完成后推向市場供應(yīng)的，市財政局按出讓價款的5％計提國有土地收益基金，用于土地收購儲備。

（二）市財政局足額保障土地儲備機構(gòu)貸款所需工作經(jīng)費和引入社會資金項目的前期工作經(jīng)費。

九、經(jīng)市政府批準(zhǔn)，市屬國有獨資公司可依法實施與土地前期開發(fā)有關(guān)的城市基礎(chǔ)設(shè)施和市政建設(shè)項目，其資金籌集、項目實施、管理按相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

十、各縣（市、區(qū)）儲備土地前期開發(fā)可參照此文件執(zhí)行。

十一、本實施意見自印發(fā)之日起執(zhí)行，原《達州市人民政府關(guān)于印發(fā)〈達州市中心城區(qū)儲備土地前期開發(fā)實施意見〉的通知》（達市府發(fā)〔2010〕15號）同時廢止。