達州市人民政府辦公室 關于進一步規范物業管理工作的通知

各縣、市、區人民政府，市級有關部門：

為促進物業管理健康發展，切實維護業主、使用人在物業管理活動中的合法權益，按照國務院《物業管理條例》、四川省人民政府辦公廳《關于貫徹實施國務院《物業管理條例》有關問題的通知》（川辦發〔2006〕24號）精神，經市政府同意，現就進一步規范我市的物業管理工作通知如下：

一、物業管理區域的劃分

物業管理區域按城市規劃部門批準的項目紅線圖范圍確定；在本區域內，只能由一個物業管理企業實施統一的物業管理；已實施物業管理的不同區域，經各自的業主大會同意后可以合并為一個物業管理區域。

二、前期物業管理企業的選聘

住宅開發建設單位在業主委員會成立之前選聘前期物業管理企業時，應按照建設部《前期物業管理招投標管理暫行辦法》的規定選聘物業管理企業；所管理的住宅建筑面積少于5萬平方米的，可以采用協議方式選聘物業管理企業，超過5萬平方米的應通過招投標形式選聘物業管理企業。

三、前期物業管理承接驗收制度

建設單位選聘前期物業管理企業實施前期物業管理的，應當在建設工程竣工驗收前，與受聘物業管理企業完成承接驗收手續，以保證物業管理服務正常實施和物業共用部位、共用設施設備的正常使用。

（一）承接物業驗收的條件：

1．建設工程全部施工完畢，并竣工驗收合格；

2．供水、供電、供氣及通訊、信息傳播線路入戶，道路、綠化和衛生等設施設備建設完畢，且能夠正常使用；

3．電梯取得準用證、二次供水和消防設施取得合格證書；

4．房屋幢、戶編號已經確認；

5．購房合同所明確的配套設施完備齊全；

6．法律法規、政策規定的其他條件。

（二）承接物業驗收的主要項目

1．物業資料

歸物業管理區域內的全體業主所有，由物業管理企業保管的資料，具體包括：

（1）竣工驗收資料，包括物業管理區域建設工程規劃總平面圖、竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖、戶內管線分布圖、竣工驗收合格證等資料。

（2）技術資料，包括水、電、氣、視、訊等的供用合同（協議）、消防設施合格證、電梯準用證、機電設備出廠合格證和保修卡、保修協議，設備設施的安裝、使用和維護保養等資料。

（3）物業質量保修文件和物業使用說明文件。

（4）物業管理所必需的其它資料，如物業的規劃、建設的有關資料，有關房屋產權權屬的資料，工程驗收的各種簽證、記錄、證明，業主及房屋面積清冊等。

2．物業共用部位

包括房屋主體承重結構部位（基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等）、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

3．物業共用設施設備

包括上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

4．物業管理用房

（三）簽訂承接驗收協議

交接雙方應當及時簽訂物業管理承接驗收協議。協議應當包括：項目名稱、驗收的內容、房屋和配套設施設備驗收情況及存在問題、解決方法和參加驗收的人員、時間以及其他有關事項的約定并附移交的明細資料。

（四）承接物業驗收后的責任

承接驗收后，發生的維修養護和工程質量問題，按國家有關規定處理。物業項目自驗收接管之日起，在國家規定的保修期限內，由建設單位負責維修；保修期限屆滿后，自用部位、自用設施設備，由業主負責維修、養護；共用部位、共用設施設備的日常維修、養護由物業管理企業負責，費用由全體業主承擔。

承接驗收后，交接雙方應將承接驗收情況在物業管理區域內向全體業主公布。

四、首次業主大會業主投票權的確定

首次業主大會業主投票權以業主擁有物業的建筑面積、住宅建筑面積確定，每平方米（不足1平方米不計）建筑面積為一個投票權，投票權數累加計算。

（一）一個物業管理區域內，業主入住率達到50%以上或竣工驗收合格交付使用滿兩年的物業，應在物業所在地的縣（市）房地產行政主管部門的指導下，由街道辦事處會同建設單位和業主組成首次業主大會籌備組并召開首次業主大會；

（二）首次業主大會籌備組根據業主持有的《房屋所有權證》或其他證明房屋權屬的合法有效證件確認業主身份后進行登記。共有物業的業主按產權比例行使業主權利。單個業主首次業主大會上的投票權超過全部投票權30%的部分不再計投票權并在計算投票權比例時從總投票權中扣除。

依法歸全體業主所有的物業不計投票權。

（三）業主依據投票權在首次業主大會上對提交的事項行使表決權；業主在首次業主大會之后的投票權由業主大會議事規則確定。

（四）業主及其配偶可以擔任業主代表和業主委員會委員。

五、物業管理用房的配置

建設單位應當按照下列標準配置物業管理用房，其產權歸全體業主所有：

（一）物業管理企業用房不得低于物業管理區域房屋建筑面積的0.2%；房屋建筑總面積不足5萬平方米的，物業管理用房不得低于100平方米。分期開發建設的物業管理區域，建設單位應在先期開發的物業管理區域配置物業管理用房或配置臨時物業管理用房。

（二）業主委員會用房不得低于30平方米的地面上獨立成套房屋并具備水、電等基本功能。

六、物業管理費用的解繳

物業管理企業是服務收費型企業，業主要遵守國務院《物業管理條例》，按照《物業管理服務合同》約定繳納物業管理服務費。業主對物業管理服務質量有意見，可要求物業管理企業改正，也可以要求召開業主大會依據法律程序解聘物業管理企業，終止服務合同。在服務合同解除前不得以此為由拒繳物業服務費。

七、物業管理區域維修服務

各物業管理企業應當建立健全物業維修服務的各項規章制度，配置足夠的人員，確保每日24小時受理、處理業主或使用人的物業報修，并做好維修服務的記錄工作和回訪工作以便備查；加強巡查，落實措施，消除隱患，工作到位，保障業主、使用人的生命財產安全。

各物業管理企業應重視高溫、多雨、寒冷等季節的物業維修服務工作，建立應急預案，做好防火、降溫、防凍、防澇等工作，確保業主、使用人的正常生活、工作秩序不受影響。

八、加強物業管理區域內犬只管理

加強犬只管理工作，關系到物業管理區域廣大業主、使用人的身體健康和生命安全，各物業管理企業，要按物業所在地的縣、市、區政府的統一要求，積極協助有關部門、單位，摸清本物業管理區域犬只的基本情況，制定小區內犬只管理制度，建立相應的犬只管理檔案，加強犬只管理的宣傳工作，為依法管犬、養犬營造良好的輿論氛圍，讓業主、使用人自覺關心、自覺支持、自覺參與犬只管理與狂犬病防治工作。

九、建立健全信息公開制度

各物業管理企業要切實尊重并維護業主、使用人對物業管理的知情權、選擇權、監督權。應當在服務窗口懸掛物業管理企業的營業執照、有效的資質證書等，公示辦事制度、辦事程序、服務的內容和質量、收費項目和標準，公示受聘提供物業服務的物業管理區域的物業管理項目經理及相關服務人員，告示物業報修電話和物業管理企業及其主管部門的物業服務投訴電話；在物業管理區域主出入口設置物業平面示意圖和統一的宣傳告示欄，宣傳告示欄應當宣傳業主（臨時）公約和物業管理知識、告示物業服務與監督投訴電話和相關專業部門服務電話等；在建筑物單元出入口設置告示欄，告知本單元相關服務人員、報修電話、本物業管理區域投訴電話、項目負責人電話等。

十、加強物業管理企業與業主、使用人的聯系和溝通

各物業管理企業應通過社區網絡、宣傳欄、報刊雜志等媒介，以及張貼文件資料、散發宣傳小冊子等形式，大力宣傳物業管理法規政策，為依法、依約管理、使用與維護物業營造良好的輿論氛圍，讓業主、使用人自覺關心、理解、支持、參與物業管理工作，努力擴大業主、使用人對物業管理工作的認同度。要加強與業主、使用人、業主大會的業主委員會的聯系和溝通，經常走訪，認真聽取業主、使用人對物業管理的意見和建議，對存在的問題及時認真整改，不斷改進服務方式，完善服務措施，提高服務水平，保證物業服務合同約定的服務標準，促進物業管理區域安全、方便、舒適。

十一、加強物業管理區域公共秩序的維護

各物業管理企業應當進一步加強物業管理區域公共秩序維護工作，積極配合公安機關等部門做好社會治安防范工作，進一步落實人防、物防、技防相結合的物業公共秩序維護措施，切實維護物業管理區域安全秩序；建立健全嚴格的外來人員詢問登記制度和外來車輛出入登記制度并予以落實；保障監控系統等安全防范設施設備的正常運行；及時勸阻、制止妨害物業管理區域公共秩序的行為，勸阻、制止無效的，及時報告當地公安機關。各物業管理企業在履行維護物業管理區域公共秩序職責時，對于進行非正常活動者，不得采用強制搜身、拘禁等非法手段；對業主、使用人，不得有謾罵、中傷、侮辱、圍攻、毆打等損害人格、人身合法權益的行為。

十二、規范水、電、氣等費用的收繳行為

物業管理企業應當配合供水、供電、供氣等相關部門依法做好物業管理區域內相關管線、設施設備的管理維護工作。對于物業管理區域內供水、供電等事宜，按照四川省物價局、四川省建設廳川價費〔2003〕294號《四川省物業服務收費管理細則》規定執行；受托代收代繳水電氣使用費的，應當與相關主體協議約定相關事項。

物業管理企業不得以業主、使用人未繳納水、電、氣費用或物業服務費用為由，采取斷水、斷電、斷氣等措施，影響群眾的基本生活。

十三、加強房屋裝飾裝修行為的監督

物業管理企業應當依據《住宅室內裝飾裝修管理辦法》（建設部令第110號）的規定和（前期）物業服務合同及業主（臨時）公約的約定，履行對業主裝飾裝修房屋的相應職責，依法、依約收取相應的服務費用，不得亂收費。發現擅改管線布局、影響房屋結構安全、破壞房屋外貌、違章搭建改建等行為的，應當制止并及時向有關部門報告，由有關部門予以依法處理。

十四、推行規范化物業管理服務

物業管理企業應當進一步規范服務行為，受托進行業主自用部分維修服務的，應當工完料清場地凈；應推行“您好、請講、請您原諒、對不起、謝謝、再見”等文明用語；物業管理服務人員在工作時間內應統一著裝，佩戴工作牌；工作人員舉止大方，精神飽滿，儀表整潔；工程技術和維修等人員應持證上崗。

十五、落實措施，保障節假日期間的物業服務

在春節、五一、國慶等法定節假日期間，各物業管理企業要建立并落實企業負責人值班制度，各物業管理項目負責人要按責任制要求安排節假日工作計劃；在節前要安排專門力量，集中對物業管理區域房屋、共用部位、消防設施、電梯、上下水管道、供電設備等使用情況進行全面檢查，發現安全隱患和使用不暢情況的，及時進行排除和修復。節假日期間，物業管理企業對受聘提供物業服務的物業管理區域，要提醒業主、使用人做好安全防范工作，并加強門崗值勤，對進出物業管理區域的外來人員及時詢問；對進出車輛加強管理，保持道路暢通；加強對公共區域的清潔衛生工作，及時清除垃圾，保持物業管理區域的環境整潔；加強對房屋共用部位、共用設施設備的日常養護，保持其使用功能的正常發揮。

十六、建立物管區域的交接及承接驗收備案制度

新選聘的物管企業產生，物業服務合同生效后5日內，業主委員會應當書面通知原物業管理企業將物業管理用房和本意見第三條中所列物業資料及其在物業管理中形成的物業管理資料交還業主委員會，并辦理移交手續。建設單位選聘的原物業管理企業未全部移交物業共用部位、共用設施設備、物業管理用房或移交資料不全的，建設單位應負責督促和完善。如有損毀，應按合同約定承擔相應的法律責任。

業主委員會應當將按本意見第三條內容接手的物業資料、物業管理過程中形成的物業管理資料移交給新選聘的物業管理企業。

原物業管理企業應當將預收的交接之日以后的物業服務費用、代收的各種水、電、氣等費用移交給新的物業管理企業。

業主或物業使用人欠交的物業管理服務費應由原物業管理企業依法追收，業主委員會應當支持和協助；原物業管理企業不得以此為由拒絕移交物業管理經營權。

前期（或新選聘的）物業管理企業，在辦理承接驗收手續后30日內，應當書面告知物業項目所在地縣（市）物業管理部門，并將承接驗收文件及基礎資料明細復印件送物業管理部門備案。

              二○○六年九月二十五日