達(dá)州市人民政府辦公室 關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理工作的通知

各縣、市、區(qū)人民政府，市級(jí)有關(guān)部門：

為促進(jìn)物業(yè)管理健康發(fā)展，切實(shí)維護(hù)業(yè)主、使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益，按照國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、四川省人民政府辦公廳《關(guān)于貫徹實(shí)施國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)問(wèn)題的通知》（川辦發(fā)〔2006〕24號(hào)）精神，經(jīng)市政府同意，現(xiàn)就進(jìn)一步規(guī)范我市的物業(yè)管理工作通知如下：

一、物業(yè)管理區(qū)域的劃分

物業(yè)管理區(qū)域按城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)的項(xiàng)目紅線圖范圍確定；在本區(qū)域內(nèi)，只能由一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施統(tǒng)一的物業(yè)管理；已實(shí)施物業(yè)管理的不同區(qū)域，經(jīng)各自的業(yè)主大會(huì)同意后可以合并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。

二、前期物業(yè)管理企業(yè)的選聘

住宅開發(fā)建設(shè)單位在業(yè)主委員會(huì)成立之前選聘前期物業(yè)管理企業(yè)時(shí)，應(yīng)按照建設(shè)部《前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》的規(guī)定選聘物業(yè)管理企業(yè)；所管理的住宅建筑面積少于5萬(wàn)平方米的，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，超過(guò)5萬(wàn)平方米的應(yīng)通過(guò)招投標(biāo)形式選聘物業(yè)管理企業(yè)。

三、前期物業(yè)管理承接驗(yàn)收制度

建設(shè)單位選聘前期物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理的，應(yīng)當(dāng)在建設(shè)工程竣工驗(yàn)收前，與受聘物業(yè)管理企業(yè)完成承接驗(yàn)收手續(xù)，以保證物業(yè)管理服務(wù)正常實(shí)施和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的正常使用。

（一）承接物業(yè)驗(yàn)收的條件：

1．建設(shè)工程全部施工完畢，并竣工驗(yàn)收合格；

2．供水、供電、供氣及通訊、信息傳播線路入戶，道路、綠化和衛(wèi)生等設(shè)施設(shè)備建設(shè)完畢，且能夠正常使用；

3．電梯取得準(zhǔn)用證、二次供水和消防設(shè)施取得合格證書；

4．房屋幢、戶編號(hào)已經(jīng)確認(rèn)；

5．購(gòu)房合同所明確的配套設(shè)施完備齊全；

6．法律法規(guī)、政策規(guī)定的其他條件。

（二）承接物業(yè)驗(yàn)收的主要項(xiàng)目

1．物業(yè)資料

歸物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主所有，由物業(yè)管理企業(yè)保管的資料，具體包括：

（1）竣工驗(yàn)收資料，包括物業(yè)管理區(qū)域建設(shè)工程規(guī)劃總平面圖、竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、戶內(nèi)管線分布圖、竣工驗(yàn)收合格證等資料。

（2）技術(shù)資料，包括水、電、氣、視、訊等的供用合同（協(xié)議）、消防設(shè)施合格證、電梯準(zhǔn)用證、機(jī)電設(shè)備出廠合格證和保修卡、保修協(xié)議，設(shè)備設(shè)施的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等資料。

（3）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件。

（4）物業(yè)管理所必需的其它資料，如物業(yè)的規(guī)劃、建設(shè)的有關(guān)資料，有關(guān)房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)屬的資料，工程驗(yàn)收的各種簽證、記錄、證明，業(yè)主及房屋面積清冊(cè)等。

2．物業(yè)共用部位

包括房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位（基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋敉鈮γ妗㈤T廳、樓梯間、走廊通道等。

3．物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備

包括上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

4．物業(yè)管理用房

（三）簽訂承接驗(yàn)收協(xié)議

交接雙方應(yīng)當(dāng)及時(shí)簽訂物業(yè)管理承接驗(yàn)收協(xié)議。協(xié)議應(yīng)當(dāng)包括：項(xiàng)目名稱、驗(yàn)收的內(nèi)容、房屋和配套設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收情況及存在問(wèn)題、解決方法和參加驗(yàn)收的人員、時(shí)間以及其他有關(guān)事項(xiàng)的約定并附移交的明細(xì)資料。

（四）承接物業(yè)驗(yàn)收后的責(zé)任

承接驗(yàn)收后，發(fā)生的維修養(yǎng)護(hù)和工程質(zhì)量問(wèn)題，按國(guó)家有關(guān)規(guī)定處理。物業(yè)項(xiàng)目自驗(yàn)收接管之日起，在國(guó)家規(guī)定的保修期限內(nèi)，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)維修；保修期限屆滿后，自用部位、自用設(shè)施設(shè)備，由業(yè)主負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護(hù)；共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修、養(yǎng)護(hù)由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)，費(fèi)用由全體業(yè)主承擔(dān)。

承接驗(yàn)收后，交接雙方應(yīng)將承接驗(yàn)收情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)向全體業(yè)主公布。

四、首次業(yè)主大會(huì)業(yè)主投票權(quán)的確定

首次業(yè)主大會(huì)業(yè)主投票權(quán)以業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅建筑面積確定，每平方米（不足1平方米不計(jì)）建筑面積為一個(gè)投票權(quán)，投票權(quán)數(shù)累加計(jì)算。

（一）一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主入住率達(dá)到50%以上或竣工驗(yàn)收合格交付使用滿兩年的物業(yè)，應(yīng)在物業(yè)所在地的縣（市）房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下，由街道辦事處會(huì)同建設(shè)單位和業(yè)主組成首次業(yè)主大會(huì)籌備組并召開首次業(yè)主大會(huì)；

（二）首次業(yè)主大會(huì)籌備組根據(jù)業(yè)主持有的《房屋所有權(quán)證》或其他證明房屋權(quán)屬的合法有效證件確認(rèn)業(yè)主身份后進(jìn)行登記。共有物業(yè)的業(yè)主按產(chǎn)權(quán)比例行使業(yè)主權(quán)利。單個(gè)業(yè)主首次業(yè)主大會(huì)上的投票權(quán)超過(guò)全部投票權(quán)30%的部分不再計(jì)投票權(quán)并在計(jì)算投票權(quán)比例時(shí)從總投票權(quán)中扣除。

依法歸全體業(yè)主所有的物業(yè)不計(jì)投票權(quán)。

（三）業(yè)主依據(jù)投票權(quán)在首次業(yè)主大會(huì)上對(duì)提交的事項(xiàng)行使表決權(quán)；業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)之后的投票權(quán)由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則確定。

（四）業(yè)主及其配偶可以擔(dān)任業(yè)主代表和業(yè)主委員會(huì)委員。

五、物業(yè)管理用房的配置

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照下列標(biāo)準(zhǔn)配置物業(yè)管理用房，其產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有：

（一）物業(yè)管理企業(yè)用房不得低于物業(yè)管理區(qū)域房屋建筑面積的0.2%；房屋建筑總面積不足5萬(wàn)平方米的，物業(yè)管理用房不得低于100平方米。分期開發(fā)建設(shè)的物業(yè)管理區(qū)域，建設(shè)單位應(yīng)在先期開發(fā)的物業(yè)管理區(qū)域配置物業(yè)管理用房或配置臨時(shí)物業(yè)管理用房。

（二）業(yè)主委員會(huì)用房不得低于30平方米的地面上獨(dú)立成套房屋并具備水、電等基本功能。

六、物業(yè)管理費(fèi)用的解繳

物業(yè)管理企業(yè)是服務(wù)收費(fèi)型企業(yè)，業(yè)主要遵守國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》，按照《物業(yè)管理服務(wù)合同》約定繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量有意見，可要求物業(yè)管理企業(yè)改正，也可以要求召開業(yè)主大會(huì)依據(jù)法律程序解聘物業(yè)管理企業(yè)，終止服務(wù)合同。在服務(wù)合同解除前不得以此為由拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

七、物業(yè)管理區(qū)域維修服務(wù)

各物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立健全物業(yè)維修服務(wù)的各項(xiàng)規(guī)章制度，配置足夠的人員，確保每日24小時(shí)受理、處理業(yè)主或使用人的物業(yè)報(bào)修，并做好維修服務(wù)的記錄工作和回訪工作以便備查；加強(qiáng)巡查，落實(shí)措施，消除隱患，工作到位，保障業(yè)主、使用人的生命財(cái)產(chǎn)安全。

各物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)重視高溫、多雨、寒冷等季節(jié)的物業(yè)維修服務(wù)工作，建立應(yīng)急預(yù)案，做好防火、降溫、防凍、防澇等工作，確保業(yè)主、使用人的正常生活、工作秩序不受影響。

八、加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)犬只管理

加強(qiáng)犬只管理工作，關(guān)系到物業(yè)管理區(qū)域廣大業(yè)主、使用人的身體健康和生命安全，各物業(yè)管理企業(yè)，要按物業(yè)所在地的縣、市、區(qū)政府的統(tǒng)一要求，積極協(xié)助有關(guān)部門、單位，摸清本物業(yè)管理區(qū)域犬只的基本情況，制定小區(qū)內(nèi)犬只管理制度，建立相應(yīng)的犬只管理檔案，加強(qiáng)犬只管理的宣傳工作，為依法管犬、養(yǎng)犬營(yíng)造良好的輿論氛圍，讓業(yè)主、使用人自覺關(guān)心、自覺支持、自覺參與犬只管理與狂犬病防治工作。

九、建立健全信息公開制度

各物業(yè)管理企業(yè)要切實(shí)尊重并維護(hù)業(yè)主、使用人對(duì)物業(yè)管理的知情權(quán)、選擇權(quán)、監(jiān)督權(quán)。應(yīng)當(dāng)在服務(wù)窗口懸掛物業(yè)管理企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、有效的資質(zhì)證書等，公示辦事制度、辦事程序、服務(wù)的內(nèi)容和質(zhì)量、收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)，公示受聘提供物業(yè)服務(wù)的物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理及相關(guān)服務(wù)人員，告示物業(yè)報(bào)修電話和物業(yè)管理企業(yè)及其主管部門的物業(yè)服務(wù)投訴電話；在物業(yè)管理區(qū)域主出入口設(shè)置物業(yè)平面示意圖和統(tǒng)一的宣傳告示欄，宣傳告示欄應(yīng)當(dāng)宣傳業(yè)主（臨時(shí)）公約和物業(yè)管理知識(shí)、告示物業(yè)服務(wù)與監(jiān)督投訴電話和相關(guān)專業(yè)部門服務(wù)電話等；在建筑物單元出入口設(shè)置告示欄，告知本單元相關(guān)服務(wù)人員、報(bào)修電話、本物業(yè)管理區(qū)域投訴電話、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人電話等。

十、加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主、使用人的聯(lián)系和溝通

各物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)通過(guò)社區(qū)網(wǎng)絡(luò)、宣傳欄、報(bào)刊雜志等媒介，以及張貼文件資料、散發(fā)宣傳小冊(cè)子等形式，大力宣傳物業(yè)管理法規(guī)政策，為依法、依約管理、使用與維護(hù)物業(yè)營(yíng)造良好的輿論氛圍，讓業(yè)主、使用人自覺關(guān)心、理解、支持、參與物業(yè)管理工作，努力擴(kuò)大業(yè)主、使用人對(duì)物業(yè)管理工作的認(rèn)同度。要加強(qiáng)與業(yè)主、使用人、業(yè)主大會(huì)的業(yè)主委員會(huì)的聯(lián)系和溝通，經(jīng)常走訪，認(rèn)真聽取業(yè)主、使用人對(duì)物業(yè)管理的意見和建議，對(duì)存在的問(wèn)題及時(shí)認(rèn)真整改，不斷改進(jìn)服務(wù)方式，完善服務(wù)措施，提高服務(wù)水平，保證物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，促進(jìn)物業(yè)管理區(qū)域安全、方便、舒適。

十一、加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域公共秩序的維護(hù)

各物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域公共秩序維護(hù)工作，積極配合公安機(jī)關(guān)等部門做好社會(huì)治安防范工作，進(jìn)一步落實(shí)人防、物防、技防相結(jié)合的物業(yè)公共秩序維護(hù)措施，切實(shí)維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域安全秩序；建立健全嚴(yán)格的外來(lái)人員詢問(wèn)登記制度和外來(lái)車輛出入登記制度并予以落實(shí)；保障監(jiān)控系統(tǒng)等安全防范設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行；及時(shí)勸阻、制止妨害物業(yè)管理區(qū)域公共秩序的行為，勸阻、制止無(wú)效的，及時(shí)報(bào)告當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)。各物業(yè)管理企業(yè)在履行維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域公共秩序職責(zé)時(shí)，對(duì)于進(jìn)行非正常活動(dòng)者，不得采用強(qiáng)制搜身、拘禁等非法手段；對(duì)業(yè)主、使用人，不得有謾罵、中傷、侮辱、圍攻、毆打等損害人格、人身合法權(quán)益的行為。

十二、規(guī)范水、電、氣等費(fèi)用的收繳行為

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合供水、供電、供氣等相關(guān)部門依法做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線、設(shè)施設(shè)備的管理維護(hù)工作。對(duì)于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電等事宜，按照四川省物價(jià)局、四川省建設(shè)廳川價(jià)費(fèi)〔2003〕294號(hào)《四川省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理細(xì)則》規(guī)定執(zhí)行；受托代收代繳水電氣使用費(fèi)的，應(yīng)當(dāng)與相關(guān)主體協(xié)議約定相關(guān)事項(xiàng)。

物業(yè)管理企業(yè)不得以業(yè)主、使用人未繳納水、電、氣費(fèi)用或物業(yè)服務(wù)費(fèi)用為由，采取斷水、斷電、斷氣等措施，影響群眾的基本生活。

十三、加強(qiáng)房屋裝飾裝修行為的監(jiān)督

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)依據(jù)《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》（建設(shè)部令第110號(hào)）的規(guī)定和（前期）物業(yè)服務(wù)合同及業(yè)主（臨時(shí)）公約的約定，履行對(duì)業(yè)主裝飾裝修房屋的相應(yīng)職責(zé)，依法、依約收取相應(yīng)的服務(wù)費(fèi)用，不得亂收費(fèi)。發(fā)現(xiàn)擅改管線布局、影響房屋結(jié)構(gòu)安全、破壞房屋外貌、違章搭建改建等行為的，應(yīng)當(dāng)制止并及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告，由有關(guān)部門予以依法處理。

十四、推行規(guī)范化物業(yè)管理服務(wù)

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步規(guī)范服務(wù)行為，受托進(jìn)行業(yè)主自用部分維修服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)工完料清場(chǎng)地凈；應(yīng)推行“您好、請(qǐng)講、請(qǐng)您原諒、對(duì)不起、謝謝、再見”等文明用語(yǔ)；物業(yè)管理服務(wù)人員在工作時(shí)間內(nèi)應(yīng)統(tǒng)一著裝，佩戴工作牌；工作人員舉止大方，精神飽滿，儀表整潔；工程技術(shù)和維修等人員應(yīng)持證上崗。

十五、落實(shí)措施，保障節(jié)假日期間的物業(yè)服務(wù)

在春節(jié)、五一、國(guó)慶等法定節(jié)假日期間，各物業(yè)管理企業(yè)要建立并落實(shí)企業(yè)負(fù)責(zé)人值班制度，各物業(yè)管理項(xiàng)目負(fù)責(zé)人要按責(zé)任制要求安排節(jié)假日工作計(jì)劃；在節(jié)前要安排專門力量，集中對(duì)物業(yè)管理區(qū)域房屋、共用部位、消防設(shè)施、電梯、上下水管道、供電設(shè)備等使用情況進(jìn)行全面檢查，發(fā)現(xiàn)安全隱患和使用不暢情況的，及時(shí)進(jìn)行排除和修復(fù)。節(jié)假日期間，物業(yè)管理企業(yè)對(duì)受聘提供物業(yè)服務(wù)的物業(yè)管理區(qū)域，要提醒業(yè)主、使用人做好安全防范工作，并加強(qiáng)門崗值勤，對(duì)進(jìn)出物業(yè)管理區(qū)域的外來(lái)人員及時(shí)詢問(wèn)；對(duì)進(jìn)出車輛加強(qiáng)管理，保持道路暢通；加強(qiáng)對(duì)公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生工作，及時(shí)清除垃圾，保持物業(yè)管理區(qū)域的環(huán)境整潔；加強(qiáng)對(duì)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常養(yǎng)護(hù)，保持其使用功能的正常發(fā)揮。

十六、建立物管區(qū)域的交接及承接驗(yàn)收備案制度

新選聘的物管企業(yè)產(chǎn)生，物業(yè)服務(wù)合同生效后5日內(nèi)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)書面通知原物業(yè)管理企業(yè)將物業(yè)管理用房和本意見第三條中所列物業(yè)資料及其在物業(yè)管理中形成的物業(yè)管理資料交還業(yè)主委員會(huì)，并辦理移交手續(xù)。建設(shè)單位選聘的原物業(yè)管理企業(yè)未全部移交物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、物業(yè)管理用房或移交資料不全的，建設(shè)單位應(yīng)負(fù)責(zé)督促和完善。如有損毀，應(yīng)按合同約定承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將按本意見第三條內(nèi)容接手的物業(yè)資料、物業(yè)管理過(guò)程中形成的物業(yè)管理資料移交給新選聘的物業(yè)管理企業(yè)。

原物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將預(yù)收的交接之日以后的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、代收的各種水、電、氣等費(fèi)用移交給新的物業(yè)管理企業(yè)。

業(yè)主或物業(yè)使用人欠交的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)應(yīng)由原物業(yè)管理企業(yè)依法追收，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)支持和協(xié)助；原物業(yè)管理企業(yè)不得以此為由拒絕移交物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)權(quán)。

前期（或新選聘的）物業(yè)管理企業(yè)，在辦理承接驗(yàn)收手續(xù)后30日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)書面告知物業(yè)項(xiàng)目所在地縣（市）物業(yè)管理部門，并將承接驗(yàn)收文件及基礎(chǔ)資料明細(xì)復(fù)印件送物業(yè)管理部門備案。

              二○○六年九月二十五日