?各縣、市、區人民政府，市級有關部門：

《達州市中心城區儲備土地前期開發實施意見》已于2010年4月29日市政府第133次常務會議審議通過，現予印發，請結合實際認真組織實施。

二○一○年五月四日

達州市中心城區儲備土地前期開發實施意見

為加強市中心城區土地管理，完善土地儲備管理制度，規范儲備土地前期開發行為，充分挖掘和實現土地增值潛力，確保儲備土地能以“凈地”的方式及時、順利地投放市場，根據國務院《關于促進節約集約用地的通知》（國發〔2008〕3號）、《土地儲備管理辦法》（國土資發〔2007〕277號）、《國有土地使用權出讓收支管理辦法》（財綜〔2006〕68號）等規定，結合達州實際，制定本實施意見：

一、儲備土地前期開發工作內容

儲備土地前期開發，是指對儲備土地先行完成土地征收補償和拆遷安置，再實施通道路、通上下水、通民用電、通天然氣、通訊及場地平整等基礎設施建設，使之具備達到“凈地”供應條件的行為。

二、儲備土地前期開發原則、運作模式

（一）原則。儲備土地前期開發堅持政府主導、市場運作、效益優先、滾動發展、整體聯動、確保效果的原則。

（二）運作模式。儲備土地前期開發實行市政府組織領導，市國土資源局牽頭，市土地儲備中心作為開發主體具體組織實施，相關部門支持配合的運作模式。

三、儲備土地前期開發職責分工

（一）市國土資源局負責搭建土地儲備融資平臺，組織編制儲備土地前期開發計劃和實施方案（含資金籌措、使用計劃），依批準的方案實施申貸銀行資金或引資社會資金；負責土地前期開發項目申報立項、組織實施和竣工驗收，對項目資金實施管理等工作。

（二）市財政局負責儲備土地前期開發項目融資涉及財政資料的提供，將貸款本息納入財政年度預算償還，將社會投資本金和投資回報納入土地出讓收支預算償還；對土地前期開發項目預算投資額進行評審，會同有關部門對施工過程中的設計和工程量變更、新增工程價款結算進行評審認定，評審批復竣工結算報告。

（三）市發改委負責儲備土地前期開發的項目建議書、可行性研究報告、年度投資計劃和概算的審批，招標方案的核準、比選方案的備案，監督檢查儲備土地前期開發項目計劃執行情況，并向市政府報告。

（四）市規劃和建設局負責儲備土地前期開發宗地和擬抵押地塊控制性詳細規劃和修建性詳細規劃文本、圖件等相關資料的提供工作。

（五）市監察局、市重大項目稽查辦對土地前期開發項目的全過程進行監督。

（六）市審計局負責對土地前期開發項目實施審計監督。

（七）市人民銀行負責各金融機構有關土地前期開發項目貸款的政策指導。

（八）市交通、水務、環保、市政等相關部門按照各自職責，做好相應工作。

四、儲備土地前期開發資金籌集

土地前期開發資金籌集堅持以土地前期開發項目搭建市土地儲備中心融資平臺，利用銀行貸款或者吸引社會資金參與土地前期開發，以供地后的土地收益優先償還，實現土地儲備、開發、出讓的良性循環。

土地儲備開發成本包括：征地、拆遷補償費及有關稅費；收購、收回和置換過程中發生的有關補償費用；市政基礎設施建設有關費用；招標、拍賣、掛牌交易中發生的費用；貸款利息；土地儲備開發供應過程中發生的審計、律師、工程監理等費用，由市財政局和市國土資源局審核并報市政府批準后支出。

（一）銀行貸款

土地前期開發貸款采取市政府批復同意，土地儲備中心承貸，貸款資金封閉運行，財政納入年度預算償還的方式進行。

1．市國土資源局組織市土地儲備中心編制土地前期開發項目實施方案（含融資工作方案），報市政府批復。

2．市土地儲備中心完成土地前期開發項目建議書、可研、水利、環保等文件資料，落實項目貸款抵押物。

3．市政府報告市人大同意將項目貸款本息納入財政年度預算償還。

4．市財政局根據市政府批準的項目貸款資金償還計劃向市土地儲備中心出具貸款本息納入財政年度預算的文件，并根據貸款銀行要求，全力支持市土地儲備中心申請貸款。

5．市土地儲備中心與貸款銀行簽訂貸款合同和抵押合同，辦理抵押登記，并將貸款合同送市財政局備案。

（二）社會資金投入

市政府授權市土地儲備中心采取市場化運作的方式引進社會資金參與土地前期開發。

1．土地前期開發項目吸引社會資金投資的，可采取以下兩種合作方式：（1）投資人獲取固定投資收益（本金不計息），并參與項目工程建設。投資收益按中國人民銀行公布的同期貸款基準利率上浮100%以內幅度確定（具體上浮比例由市政府在審批具體項目前期開發實施方案時明確），前期開發項目管理按政府性投資項目管理辦法執行。（2）投資人的投資回報實行項目區內經營性土地出讓溢價（即扣除每畝土地開發成本的增值收益部分）分成（本金不計息），溢價分成比例按市政府在審批具體項目前期開發實施方案時明確的比例執行。市土地儲備中心依法通過招標或比選方式選擇勘察、設計、咨詢、拆遷（城市房屋拆遷）、評估等機構和工程建設單位，也可由投資者通過公開招投標或比選方式依法確定，或者經市政府同意由市屬國有獨資公司實施。

2．市國土資源局組織市土地儲備中心編制土地前期開發項目實施方案（含引資方案），報市政府批復。

3．市土地儲備中心根據批準的項目實施方案發布引資合作公告，確定合作開發投資人。若符合條件的意向投資人僅有一人，則由市土地儲備中心與意向投資人談判確定投資收益或者分成比例；若意向投資人有兩人以上（含兩人），則確定投資收益或者分成比例報價最低的意向投資人為合作開發投資人。

4．市土地儲備中心經市政府授權委托后，與投資人簽訂合作協議，市國土資源局與市財政局共同監督執行。

五、儲備土地前期開發資金使用監管

土地前期開發項目資金實行封閉式管理，專款專用，獨立核算，嚴格預算管理，任何單位和個人不得超支出范圍和標準開支，更不得截留、擠占和挪用項目資金。

（一）銀行貸款的，由市土地儲備中心在貸款銀行開設賬戶，貸款銀行、市財政局和市土地儲備中心共同監管該賬戶。其資金的使用，由市土地儲備中心根據預算提出用款計劃，市財政局與市國土資源局共同審核后送貸款銀行予以支取。未經市財政局和市國土資源局同意，不能支取該賬戶資金。

（二）社會資金投入的，投資人應按投資合作協議的約定將資金按時足額劃入市土地儲備中心和市財政局共同開設的專用賬戶。市土地儲備中心和市財政局共同監管該賬戶。投資人享有對項目開發資金使用的監督權、對項目運作的知情權，并可根據工作需要查詢資金使用情況，具體條款在投資合作協議中約定。

（三）項目工程竣工后，實行項目資金竣工結算，由市財政局組織評審后批復。

六、儲備土地前期開發資金償還

（一）土地前期開發項目貸款本息納入財政年度預算償還，社會投資本金及投資回報納入土地出讓收支預算償還。

（二）市財政局根據市土地儲備中心與貸款銀行簽訂的貸款協議和與投資人簽訂的投資合作協議，統籌預算年度還款資金。

（三）完成前期開發的土地，應優先推向市場供應，供應后的土地價款由市財政局優先償還土地前期開發費用。

七、儲備土地前期開發工作程序

（一）市土地儲備中心編制儲備土地前期開發項目實施方案，實施方案主要包括待儲備開發地塊的范圍、土地面積、控規條件、地上物狀況、開發成本、土地收益、開發計劃、實施方式、資金來源和還款方式等。

（二）根據批準的實施方案籌措資金。屬貸款解決資金的，由市土地儲備中心向銀行貸款解決；屬引資解決資金的，由市土地儲備中心根據批準的項目實施方案進行引資，確定合作開發投資人，簽訂投資合作協議。

（三）市土地儲備中心完成土地前期開發項目立項等手續及工程設計（含工程概算、預算），經市國土資源局審核后，報市財政局評審批復項目工程預算。

（四）市土地儲備中心按照國家、省有關法律法規開展招投標工作。

（五）儲備土地前期開發完成后，由市國土資源局組織有關部門對儲備土地前期開發工作進行驗收。

（六）市土地儲備中心編制工程項目竣工決算，報市財政局審批。

（七）完成前期開發的儲備土地，由市土地儲備中心在網站上進行公告，接受用地單位預申請，預熱土地一級市場，并及時入市供應。

八、儲備土地前期開發收益分配

（一）儲備土地前期開發完成后推向市場供應的，市財政局按出讓價款的5％計提國有土地收益基金，用于土地收購儲備。

（二）市財政局要足額保障市土地儲備中心貸款所需工作經費和引入社會資金項目的前期工作經費。

九、各縣（市、區）儲備土地前期開發可參照此文件執行