達(dá)州市人民政府 關(guān)于印發(fā)《達(dá)州市中心城區(qū)儲(chǔ)備土地前期 開(kāi)發(fā)實(shí)施意見(jiàn)》的通知

各縣、市、區(qū)人民政府，市級(jí)有關(guān)部門：

《達(dá)州市中心城區(qū)儲(chǔ)備土地前期開(kāi)發(fā)實(shí)施意見(jiàn)》已于2010年4月29日市政府第133次常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)，現(xiàn)予印發(fā)，請(qǐng)結(jié)合實(shí)際認(rèn)真組織實(shí)施。

二○一○年五月四日

達(dá)州市中心城區(qū)儲(chǔ)備土地前期開(kāi)發(fā)實(shí)施意見(jiàn)

為加強(qiáng)市中心城區(qū)土地管理，完善土地儲(chǔ)備管理制度，規(guī)范儲(chǔ)備土地前期開(kāi)發(fā)行為，充分挖掘和實(shí)現(xiàn)土地增值潛力，確保儲(chǔ)備土地能以“凈地”的方式及時(shí)、順利地投放市場(chǎng)，根據(jù)國(guó)務(wù)院《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》（國(guó)發(fā)〔2008〕3號(hào)）、《土地儲(chǔ)備管理辦法》（國(guó)土資發(fā)〔2007〕277號(hào)）、《國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理辦法》（財(cái)綜〔2006〕68號(hào)）等規(guī)定，結(jié)合達(dá)州實(shí)際，制定本實(shí)施意見(jiàn)：

一、儲(chǔ)備土地前期開(kāi)發(fā)工作內(nèi)容

儲(chǔ)備土地前期開(kāi)發(fā)，是指對(duì)儲(chǔ)備土地先行完成土地征收補(bǔ)償和拆遷安置，再實(shí)施通道路、通上下水、通民用電、通天然氣、通訊及場(chǎng)地平整等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，使之具備達(dá)到“凈地”供應(yīng)條件的行為。

二、儲(chǔ)備土地前期開(kāi)發(fā)原則、運(yùn)作模式

（一）原則。儲(chǔ)備土地前期開(kāi)發(fā)堅(jiān)持政府主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、效益優(yōu)先、滾動(dòng)發(fā)展、整體聯(lián)動(dòng)、確保效果的原則。

（二）運(yùn)作模式。儲(chǔ)備土地前期開(kāi)發(fā)實(shí)行市政府組織領(lǐng)導(dǎo)，市國(guó)土資源局牽頭，市土地儲(chǔ)備中心作為開(kāi)發(fā)主體具體組織實(shí)施，相關(guān)部門支持配合的運(yùn)作模式。

三、儲(chǔ)備土地前期開(kāi)發(fā)職責(zé)分工

（一）市國(guó)土資源局負(fù)責(zé)搭建土地儲(chǔ)備融資平臺(tái)，組織編制儲(chǔ)備土地前期開(kāi)發(fā)計(jì)劃和實(shí)施方案（含資金籌措、使用計(jì)劃），依批準(zhǔn)的方案實(shí)施申貸銀行資金或引資社會(huì)資金；負(fù)責(zé)土地前期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目申報(bào)立項(xiàng)、組織實(shí)施和竣工驗(yàn)收，對(duì)項(xiàng)目資金實(shí)施管理等工作。

（二）市財(cái)政局負(fù)責(zé)儲(chǔ)備土地前期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資涉及財(cái)政資料的提供，將貸款本息納入財(cái)政年度預(yù)算償還，將社會(huì)投資本金和投資回報(bào)納入土地出讓收支預(yù)算償還；對(duì)土地前期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)算投資額進(jìn)行評(píng)審，會(huì)同有關(guān)部門對(duì)施工過(guò)程中的設(shè)計(jì)和工程量變更、新增工程價(jià)款結(jié)算進(jìn)行評(píng)審認(rèn)定，評(píng)審批復(fù)竣工結(jié)算報(bào)告。

（三）市發(fā)改委負(fù)責(zé)儲(chǔ)備土地前期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目建議書、可行性研究報(bào)告、年度投資計(jì)劃和概算的審批，招標(biāo)方案的核準(zhǔn)、比選方案的備案，監(jiān)督檢查儲(chǔ)備土地前期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目計(jì)劃執(zhí)行情況，并向市政府報(bào)告。

（四）市規(guī)劃和建設(shè)局負(fù)責(zé)儲(chǔ)備土地前期開(kāi)發(fā)宗地和擬抵押地塊控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃文本、圖件等相關(guān)資料的提供工作。

（五）市監(jiān)察局、市重大項(xiàng)目稽查辦對(duì)土地前期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督。

（六）市審計(jì)局負(fù)責(zé)對(duì)土地前期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施審計(jì)監(jiān)督。

（七）市人民銀行負(fù)責(zé)各金融機(jī)構(gòu)有關(guān)土地前期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款的政策指導(dǎo)。

（八）市交通、水務(wù)、環(huán)保、市政等相關(guān)部門按照各自職責(zé)，做好相應(yīng)工作。

四、儲(chǔ)備土地前期開(kāi)發(fā)資金籌集

土地前期開(kāi)發(fā)資金籌集堅(jiān)持以土地前期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目搭建市土地儲(chǔ)備中心融資平臺(tái)，利用銀行貸款或者吸引社會(huì)資金參與土地前期開(kāi)發(fā)，以供地后的土地收益優(yōu)先償還，實(shí)現(xiàn)土地儲(chǔ)備、開(kāi)發(fā)、出讓的良性循環(huán)。

土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)成本包括：征地、拆遷補(bǔ)償費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)；收購(gòu)、收回和置換過(guò)程中發(fā)生的有關(guān)補(bǔ)償費(fèi)用；市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費(fèi)用；招標(biāo)、拍賣、掛牌交易中發(fā)生的費(fèi)用；貸款利息；土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)供應(yīng)過(guò)程中發(fā)生的審計(jì)、律師、工程監(jiān)理等費(fèi)用，由市財(cái)政局和市國(guó)土資源局審核并報(bào)市政府批準(zhǔn)后支出。

（一）銀行貸款

土地前期開(kāi)發(fā)貸款采取市政府批復(fù)同意，土地儲(chǔ)備中心承貸，貸款資金封閉運(yùn)行，財(cái)政納入年度預(yù)算償還的方式進(jìn)行。

1．市國(guó)土資源局組織市土地儲(chǔ)備中心編制土地前期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施方案（含融資工作方案），報(bào)市政府批復(fù)。

2．市土地儲(chǔ)備中心完成土地前期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建議書、可研、水利、環(huán)保等文件資料，落實(shí)項(xiàng)目貸款抵押物。

3．市政府報(bào)告市人大同意將項(xiàng)目貸款本息納入財(cái)政年度預(yù)算償還。

4．市財(cái)政局根據(jù)市政府批準(zhǔn)的項(xiàng)目貸款資金償還計(jì)劃向市土地儲(chǔ)備中心出具貸款本息納入財(cái)政年度預(yù)算的文件，并根據(jù)貸款銀行要求，全力支持市土地儲(chǔ)備中心申請(qǐng)貸款。

5．市土地儲(chǔ)備中心與貸款銀行簽訂貸款合同和抵押合同，辦理抵押登記，并將貸款合同送市財(cái)政局備案。

（二）社會(huì)資金投入

市政府授權(quán)市土地儲(chǔ)備中心采取市場(chǎng)化運(yùn)作的方式引進(jìn)社會(huì)資金參與土地前期開(kāi)發(fā)。

1．土地前期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目吸引社會(huì)資金投資的，可采取以下兩種合作方式：（1）投資人獲取固定投資收益（本金不計(jì)息），并參與項(xiàng)目工程建設(shè)。投資收益按中國(guó)人民銀行公布的同期貸款基準(zhǔn)利率上浮100%以內(nèi)幅度確定（具體上浮比例由市政府在審批具體項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)實(shí)施方案時(shí)明確），前期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理按政府性投資項(xiàng)目管理辦法執(zhí)行。（2）投資人的投資回報(bào)實(shí)行項(xiàng)目區(qū)內(nèi)經(jīng)營(yíng)性土地出讓溢價(jià)（即扣除每畝土地開(kāi)發(fā)成本的增值收益部分）分成（本金不計(jì)息），溢價(jià)分成比例按市政府在審批具體項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)實(shí)施方案時(shí)明確的比例執(zhí)行。市土地儲(chǔ)備中心依法通過(guò)招標(biāo)或比選方式選擇勘察、設(shè)計(jì)、咨詢、拆遷（城市房屋拆遷）、評(píng)估等機(jī)構(gòu)和工程建設(shè)單位，也可由投資者通過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)或比選方式依法確定，或者經(jīng)市政府同意由市屬國(guó)有獨(dú)資公司實(shí)施。

2．市國(guó)土資源局組織市土地儲(chǔ)備中心編制土地前期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施方案（含引資方案），報(bào)市政府批復(fù)。

3．市土地儲(chǔ)備中心根據(jù)批準(zhǔn)的項(xiàng)目實(shí)施方案發(fā)布引資合作公告，確定合作開(kāi)發(fā)投資人。若符合條件的意向投資人僅有一人，則由市土地儲(chǔ)備中心與意向投資人談判確定投資收益或者分成比例；若意向投資人有兩人以上（含兩人），則確定投資收益或者分成比例報(bào)價(jià)最低的意向投資人為合作開(kāi)發(fā)投資人。

4．市土地儲(chǔ)備中心經(jīng)市政府授權(quán)委托后，與投資人簽訂合作協(xié)議，市國(guó)土資源局與市財(cái)政局共同監(jiān)督執(zhí)行。

五、儲(chǔ)備土地前期開(kāi)發(fā)資金使用監(jiān)管

土地前期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金實(shí)行封閉式管理，專款專用，獨(dú)立核算，嚴(yán)格預(yù)算管理，任何單位和個(gè)人不得超支出范圍和標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)支，更不得截留、擠占和挪用項(xiàng)目資金。

（一）銀行貸款的，由市土地儲(chǔ)備中心在貸款銀行開(kāi)設(shè)賬戶，貸款銀行、市財(cái)政局和市土地儲(chǔ)備中心共同監(jiān)管該賬戶。其資金的使用，由市土地儲(chǔ)備中心根據(jù)預(yù)算提出用款計(jì)劃，市財(cái)政局與市國(guó)土資源局共同審核后送貸款銀行予以支取。未經(jīng)市財(cái)政局和市國(guó)土資源局同意，不能支取該帳戶資金。

（二）社會(huì)資金投入的，投資人應(yīng)按投資合作協(xié)議的約定將資金按時(shí)足額劃入市土地儲(chǔ)備中心和市財(cái)政局共同開(kāi)設(shè)的專用賬戶。市土地儲(chǔ)備中心和市財(cái)政局共同監(jiān)管該帳戶。投資人享有對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金使用的監(jiān)督權(quán)、對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作的知情權(quán)，并可根據(jù)工作需要查詢資金使用情況，具體條款在投資合作協(xié)議中約定。

（三）項(xiàng)目工程竣工后，實(shí)行項(xiàng)目資金竣工結(jié)算，由市財(cái)政局組織評(píng)審后批復(fù)。

六、儲(chǔ)備土地前期開(kāi)發(fā)資金償還

（一）土地前期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款本息納入財(cái)政年度預(yù)算償還，社會(huì)投資本金及投資回報(bào)納入土地出讓收支預(yù)算償還。

（二）市財(cái)政局根據(jù)市土地儲(chǔ)備中心與貸款銀行簽訂的貸款協(xié)議和與投資人簽訂的投資合作協(xié)議，統(tǒng)籌預(yù)算年度還款資金。

（三）完成前期開(kāi)發(fā)的土地，應(yīng)優(yōu)先推向市場(chǎng)供應(yīng)，供應(yīng)后的土地價(jià)款由市財(cái)政局優(yōu)先償還土地前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用。

七、儲(chǔ)備土地前期開(kāi)發(fā)工作程序

（一）市土地儲(chǔ)備中心編制儲(chǔ)備土地前期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施方案，實(shí)施方案主要包括待儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)地塊的范圍、土地面積、控規(guī)條件、地上物狀況、開(kāi)發(fā)成本、土地收益、開(kāi)發(fā)計(jì)劃、實(shí)施方式、資金來(lái)源和還款方式等。

（二）根據(jù)批準(zhǔn)的實(shí)施方案籌措資金。屬貸款解決資金的，由市土地儲(chǔ)備中心向銀行貸款解決；屬引資解決資金的，由市土地儲(chǔ)備中心根據(jù)批準(zhǔn)的項(xiàng)目實(shí)施方案進(jìn)行引資，確定合作開(kāi)發(fā)投資人，簽訂投資合作協(xié)議。

（三）市土地儲(chǔ)備中心完成土地前期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)等手續(xù)及工程設(shè)計(jì)（含工程概算、預(yù)算），經(jīng)市國(guó)土資源局審核后，報(bào)市財(cái)政局評(píng)審批復(fù)項(xiàng)目工程預(yù)算。

（四）市土地儲(chǔ)備中心按照國(guó)家、省有關(guān)法律法規(guī)開(kāi)展招投標(biāo)工作。

（五）儲(chǔ)備土地前期開(kāi)發(fā)完成后，由市國(guó)土資源局組織有關(guān)部門對(duì)儲(chǔ)備土地前期開(kāi)發(fā)工作進(jìn)行驗(yàn)收。

（六）市土地儲(chǔ)備中心編制工程項(xiàng)目竣工決算，報(bào)市財(cái)政局審批。

（七）完成前期開(kāi)發(fā)的儲(chǔ)備土地，由市土地儲(chǔ)備中心在網(wǎng)站上進(jìn)行公告，接受用地單位預(yù)申請(qǐng)，預(yù)熱土地一級(jí)市場(chǎng)，并及時(shí)入市供應(yīng)。

八、儲(chǔ)備土地前期開(kāi)發(fā)收益分配

（一）儲(chǔ)備土地前期開(kāi)發(fā)完成后推向市場(chǎng)供應(yīng)的，市財(cái)政局按出讓價(jià)款的5％計(jì)提國(guó)有土地收益基金，用于土地收購(gòu)儲(chǔ)備。

（二）市財(cái)政局要足額保障市土地儲(chǔ)備中心貸款所需工作經(jīng)費(fèi)和引入社會(huì)資金項(xiàng)目的前期工作經(jīng)費(fèi)。

九、各縣（市、區(qū)）儲(chǔ)備土地前期開(kāi)發(fā)可參照此文件執(zhí)行