達(dá)州市人民政府 關(guān)于印發(fā)《達(dá)州市中心城區(qū)儲備土地前期 開發(fā)實(shí)施意見》的通知

?各縣、市、區(qū)人民政府，市級有關(guān)部門：

《達(dá)州市中心城區(qū)儲備土地前期開發(fā)實(shí)施意見》已于2010年4月29日市政府第133次常務(wù)會議審議通過，現(xiàn)予印發(fā)，請結(jié)合實(shí)際認(rèn)真組織實(shí)施。

二○一○年五月四日

達(dá)州市中心城區(qū)儲備土地前期開發(fā)實(shí)施意見

為加強(qiáng)市中心城區(qū)土地管理，完善土地儲備管理制度，規(guī)范儲備土地前期開發(fā)行為，充分挖掘和實(shí)現(xiàn)土地增值潛力，確保儲備土地能以“凈地”的方式及時、順利地投放市場，根據(jù)國務(wù)院《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》（國發(fā)〔2008〕3號）、《土地儲備管理辦法》（國土資發(fā)〔2007〕277號）、《國有土地使用權(quán)出讓收支管理辦法》（財綜〔2006〕68號）等規(guī)定，結(jié)合達(dá)州實(shí)際，制定本實(shí)施意見：

一、儲備土地前期開發(fā)工作內(nèi)容

儲備土地前期開發(fā)，是指對儲備土地先行完成土地征收補(bǔ)償和拆遷安置，再實(shí)施通道路、通上下水、通民用電、通天然氣、通訊及場地平整等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，使之具備達(dá)到“凈地”供應(yīng)條件的行為。

二、儲備土地前期開發(fā)原則、運(yùn)作模式

（一）原則。儲備土地前期開發(fā)堅持政府主導(dǎo)、市場運(yùn)作、效益優(yōu)先、滾動發(fā)展、整體聯(lián)動、確保效果的原則。

（二）運(yùn)作模式。儲備土地前期開發(fā)實(shí)行市政府組織領(lǐng)導(dǎo)，市國土資源局牽頭，市土地儲備中心作為開發(fā)主體具體組織實(shí)施，相關(guān)部門支持配合的運(yùn)作模式。

三、儲備土地前期開發(fā)職責(zé)分工

（一）市國土資源局負(fù)責(zé)搭建土地儲備融資平臺，組織編制儲備土地前期開發(fā)計劃和實(shí)施方案（含資金籌措、使用計劃），依批準(zhǔn)的方案實(shí)施申貸銀行資金或引資社會資金；負(fù)責(zé)土地前期開發(fā)項(xiàng)目申報立項(xiàng)、組織實(shí)施和竣工驗(yàn)收，對項(xiàng)目資金實(shí)施管理等工作。

（二）市財政局負(fù)責(zé)儲備土地前期開發(fā)項(xiàng)目融資涉及財政資料的提供，將貸款本息納入財政年度預(yù)算償還，將社會投資本金和投資回報納入土地出讓收支預(yù)算償還；對土地前期開發(fā)項(xiàng)目預(yù)算投資額進(jìn)行評審，會同有關(guān)部門對施工過程中的設(shè)計和工程量變更、新增工程價款結(jié)算進(jìn)行評審認(rèn)定，評審批復(fù)竣工結(jié)算報告。

（三）市發(fā)改委負(fù)責(zé)儲備土地前期開發(fā)的項(xiàng)目建議書、可行性研究報告、年度投資計劃和概算的審批，招標(biāo)方案的核準(zhǔn)、比選方案的備案，監(jiān)督檢查儲備土地前期開發(fā)項(xiàng)目計劃執(zhí)行情況，并向市政府報告。

（四）市規(guī)劃和建設(shè)局負(fù)責(zé)儲備土地前期開發(fā)宗地和擬抵押地塊控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃文本、圖件等相關(guān)資料的提供工作。

（五）市監(jiān)察局、市重大項(xiàng)目稽查辦對土地前期開發(fā)項(xiàng)目的全過程進(jìn)行監(jiān)督。

（六）市審計局負(fù)責(zé)對土地前期開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施審計監(jiān)督。

（七）市人民銀行負(fù)責(zé)各金融機(jī)構(gòu)有關(guān)土地前期開發(fā)項(xiàng)目貸款的政策指導(dǎo)。

（八）市交通、水務(wù)、環(huán)保、市政等相關(guān)部門按照各自職責(zé)，做好相應(yīng)工作。

四、儲備土地前期開發(fā)資金籌集

土地前期開發(fā)資金籌集堅持以土地前期開發(fā)項(xiàng)目搭建市土地儲備中心融資平臺，利用銀行貸款或者吸引社會資金參與土地前期開發(fā)，以供地后的土地收益優(yōu)先償還，實(shí)現(xiàn)土地儲備、開發(fā)、出讓的良性循環(huán)。

土地儲備開發(fā)成本包括：征地、拆遷補(bǔ)償費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)；收購、收回和置換過程中發(fā)生的有關(guān)補(bǔ)償費(fèi)用；市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費(fèi)用；招標(biāo)、拍賣、掛牌交易中發(fā)生的費(fèi)用；貸款利息；土地儲備開發(fā)供應(yīng)過程中發(fā)生的審計、律師、工程監(jiān)理等費(fèi)用，由市財政局和市國土資源局審核并報市政府批準(zhǔn)后支出。

（一）銀行貸款

土地前期開發(fā)貸款采取市政府批復(fù)同意，土地儲備中心承貸，貸款資金封閉運(yùn)行，財政納入年度預(yù)算償還的方式進(jìn)行。

1．市國土資源局組織市土地儲備中心編制土地前期開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施方案（含融資工作方案），報市政府批復(fù)。

2．市土地儲備中心完成土地前期開發(fā)項(xiàng)目建議書、可研、水利、環(huán)保等文件資料，落實(shí)項(xiàng)目貸款抵押物。

3．市政府報告市人大同意將項(xiàng)目貸款本息納入財政年度預(yù)算償還。

4．市財政局根據(jù)市政府批準(zhǔn)的項(xiàng)目貸款資金償還計劃向市土地儲備中心出具貸款本息納入財政年度預(yù)算的文件，并根據(jù)貸款銀行要求，全力支持市土地儲備中心申請貸款。

5．市土地儲備中心與貸款銀行簽訂貸款合同和抵押合同，辦理抵押登記，并將貸款合同送市財政局備案。

（二）社會資金投入

市政府授權(quán)市土地儲備中心采取市場化運(yùn)作的方式引進(jìn)社會資金參與土地前期開發(fā)。

1．土地前期開發(fā)項(xiàng)目吸引社會資金投資的，可采取以下兩種合作方式：（1）投資人獲取固定投資收益（本金不計息），并參與項(xiàng)目工程建設(shè)。投資收益按中國人民銀行公布的同期貸款基準(zhǔn)利率上浮100%以內(nèi)幅度確定（具體上浮比例由市政府在審批具體項(xiàng)目前期開發(fā)實(shí)施方案時明確），前期開發(fā)項(xiàng)目管理按政府性投資項(xiàng)目管理辦法執(zhí)行。（2）投資人的投資回報實(shí)行項(xiàng)目區(qū)內(nèi)經(jīng)營性土地出讓溢價（即扣除每畝土地開發(fā)成本的增值收益部分）分成（本金不計息），溢價分成比例按市政府在審批具體項(xiàng)目前期開發(fā)實(shí)施方案時明確的比例執(zhí)行。市土地儲備中心依法通過招標(biāo)或比選方式選擇勘察、設(shè)計、咨詢、拆遷（城市房屋拆遷）、評估等機(jī)構(gòu)和工程建設(shè)單位，也可由投資者通過公開招投標(biāo)或比選方式依法確定，或者經(jīng)市政府同意由市屬國有獨(dú)資公司實(shí)施。

2．市國土資源局組織市土地儲備中心編制土地前期開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施方案（含引資方案），報市政府批復(fù)。

3．市土地儲備中心根據(jù)批準(zhǔn)的項(xiàng)目實(shí)施方案發(fā)布引資合作公告，確定合作開發(fā)投資人。若符合條件的意向投資人僅有一人，則由市土地儲備中心與意向投資人談判確定投資收益或者分成比例；若意向投資人有兩人以上（含兩人），則確定投資收益或者分成比例報價最低的意向投資人為合作開發(fā)投資人。

4．市土地儲備中心經(jīng)市政府授權(quán)委托后，與投資人簽訂合作協(xié)議，市國土資源局與市財政局共同監(jiān)督執(zhí)行。

五、儲備土地前期開發(fā)資金使用監(jiān)管

土地前期開發(fā)項(xiàng)目資金實(shí)行封閉式管理，專款專用，獨(dú)立核算，嚴(yán)格預(yù)算管理，任何單位和個人不得超支出范圍和標(biāo)準(zhǔn)開支，更不得截留、擠占和挪用項(xiàng)目資金。

（一）銀行貸款的，由市土地儲備中心在貸款銀行開設(shè)賬戶，貸款銀行、市財政局和市土地儲備中心共同監(jiān)管該賬戶。其資金的使用，由市土地儲備中心根據(jù)預(yù)算提出用款計劃，市財政局與市國土資源局共同審核后送貸款銀行予以支取。未經(jīng)市財政局和市國土資源局同意，不能支取該賬戶資金。

（二）社會資金投入的，投資人應(yīng)按投資合作協(xié)議的約定將資金按時足額劃入市土地儲備中心和市財政局共同開設(shè)的專用賬戶。市土地儲備中心和市財政局共同監(jiān)管該賬戶。投資人享有對項(xiàng)目開發(fā)資金使用的監(jiān)督權(quán)、對項(xiàng)目運(yùn)作的知情權(quán)，并可根據(jù)工作需要查詢資金使用情況，具體條款在投資合作協(xié)議中約定。

（三）項(xiàng)目工程竣工后，實(shí)行項(xiàng)目資金竣工結(jié)算，由市財政局組織評審后批復(fù)。

六、儲備土地前期開發(fā)資金償還

（一）土地前期開發(fā)項(xiàng)目貸款本息納入財政年度預(yù)算償還，社會投資本金及投資回報納入土地出讓收支預(yù)算償還。

（二）市財政局根據(jù)市土地儲備中心與貸款銀行簽訂的貸款協(xié)議和與投資人簽訂的投資合作協(xié)議，統(tǒng)籌預(yù)算年度還款資金。

（三）完成前期開發(fā)的土地，應(yīng)優(yōu)先推向市場供應(yīng)，供應(yīng)后的土地價款由市財政局優(yōu)先償還土地前期開發(fā)費(fèi)用。

七、儲備土地前期開發(fā)工作程序

（一）市土地儲備中心編制儲備土地前期開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施方案，實(shí)施方案主要包括待儲備開發(fā)地塊的范圍、土地面積、控規(guī)條件、地上物狀況、開發(fā)成本、土地收益、開發(fā)計劃、實(shí)施方式、資金來源和還款方式等。

（二）根據(jù)批準(zhǔn)的實(shí)施方案籌措資金。屬貸款解決資金的，由市土地儲備中心向銀行貸款解決；屬引資解決資金的，由市土地儲備中心根據(jù)批準(zhǔn)的項(xiàng)目實(shí)施方案進(jìn)行引資，確定合作開發(fā)投資人，簽訂投資合作協(xié)議。

（三）市土地儲備中心完成土地前期開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)等手續(xù)及工程設(shè)計（含工程概算、預(yù)算），經(jīng)市國土資源局審核后，報市財政局評審批復(fù)項(xiàng)目工程預(yù)算。

（四）市土地儲備中心按照國家、省有關(guān)法律法規(guī)開展招投標(biāo)工作。

（五）儲備土地前期開發(fā)完成后，由市國土資源局組織有關(guān)部門對儲備土地前期開發(fā)工作進(jìn)行驗(yàn)收。

（六）市土地儲備中心編制工程項(xiàng)目竣工決算，報市財政局審批。

（七）完成前期開發(fā)的儲備土地，由市土地儲備中心在網(wǎng)站上進(jìn)行公告，接受用地單位預(yù)申請，預(yù)熱土地一級市場，并及時入市供應(yīng)。

八、儲備土地前期開發(fā)收益分配

（一）儲備土地前期開發(fā)完成后推向市場供應(yīng)的，市財政局按出讓價款的5％計提國有土地收益基金，用于土地收購儲備。

（二）市財政局要足額保障市土地儲備中心貸款所需工作經(jīng)費(fèi)和引入社會資金項(xiàng)目的前期工作經(jīng)費(fèi)。

九、各縣（市、區(qū)）儲備土地前期開發(fā)可參照此文件執(zhí)行